Jornal Imprensa Regional O Jornal Imprensa Regional é uma publicação dedicada a fornecer notícias e informações relevantes para a nossa comunidade local. Com um compromisso firme com o jornalismo ético e de qualidade, cobrimos uma ampla gama de tópicos, incluindo:
O Supremo Tribunal Federal (STF) está atualmente no centro de um debate jurídico de grande relevância para o mercado imobiliário brasileiro e para milhões de consumidores. A Corte começou a analisar se a exigência de escritura pública é obrigatória em contratos de compra e venda de imóveis que utilizam a alienação fiduciária, mas que operam fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Esta questão, que envolve a interpretação da Lei 9.514 de 1997, a Lei do SFI, tem potencial para alterar significativamente a forma como muitas transações imobiliárias são formalizadas no país, impactando a segurança jurídica e os custos envolvidos. O julgamento virtual, iniciado recentemente, foi suspenso por um pedido de vista do Ministro Luiz Fux, adiando a decisão final sobre um tema que contrapõe a flexibilidade contratual à necessidade de maior formalidade e proteção ao consumidor.
O cerne da questão: Escritura pública e alienação fiduciária
A controvérsia central reside na interpretação da Lei 9.514 de 1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e regulamentou a alienação fiduciária de bens imóveis. Esta lei foi um marco, pois permitiu que as transações imobiliárias fossem realizadas não apenas por escritura pública, mas também por “instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Essa modalidade conferiu maior agilidade e, em muitos casos, menor custo para a formalização de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente aqueles atrelados a financiamentos dentro do SFI. A alienação fiduciária, por sua vez, é um mecanismo de garantia em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem imóvel ao credor (fiduciário) como garantia de um empréstimo, mantendo a posse direta do imóvel. A propriedade plena só é devolvida ao devedor após a quitação total da dívida. Esse modelo oferece maior segurança ao credor e, por consequência, taxas de juros potencialmente mais acessíveis para o devedor.
A interpretação da Lei 9.514/97
A Lei 9.514/97, em seu artigo 38, dispõe que “os contratos e atos jurídicos que constituam, transfiram, modifiquem ou extingam direitos reais sobre imóveis, em que seja parte entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, Sistema de Financiamento Imobiliário ou qualquer outro sistema de financiamento, poderão ser celebrados por instrumento particular, com efeitos de escritura pública”. A questão que chegou ao STF é se essa prerrogativa se estende também aos contratos de compra e venda com alienação fiduciária que não envolvem diretamente instituições financeiras autorizadas a operar no SFI ou SFH, ou seja, transações entre particulares ou empresas que não são instituições financeiras.
O ministro Gilmar Mendes, relator do caso, votou pela manutenção da lei original, defendendo que a legislação não restringe o uso do instrumento particular apenas a entidades do SFI. Em seu entendimento, negar o registro a “contratos atípicos com alienação fiduciária firmados por particulares, quando a avença apresentar todos os requisitos previstos em lei para a sua validade”, seria extrapolar as funções do oficial de registro de imóveis. Este posicionamento sugere uma visão mais liberal, que privilegia a autonomia da vontade das partes e a flexibilidade contratual, desde que a transação esteja em conformidade com os requisitos legais mínimos.
Divergências regulatórias e o posicionamento das entidades
A discussão no STF não surge do vácuo, mas de um contexto onde diferentes órgãos e entidades têm apresentado interpretações distintas sobre a aplicação da Lei 9.514/97. Enquanto a lei permite o instrumento particular, resoluções recentes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) têm buscado restringir essa possibilidade. Em 2024, segundo o contexto da discussão, o CNJ teria emitido resoluções que visam limitar o uso do instrumento particular exclusivamente a entidades autorizadas a operar no SFI. Essa restrição imporia a necessidade da escritura pública para todas as demais transações de alienação fiduciária fora desse sistema, o que representaria um aumento de custos e burocracia para as partes envolvidas.
O papel do CNJ e a visão do consumidor
O CNJ, como órgão de controle e aperfeiçoamento do sistema judiciário, busca garantir a segurança jurídica e a padronização de procedimentos. Sua posição de restringir o instrumento particular reflete, em parte, uma preocupação com a formalidade e a publicidade dos atos jurídicos, elementos inerentes à escritura pública. Além disso, a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça, emitiu um parecer em dezembro do ano passado defendendo a valorização da escritura pública. Este parecer, solicitado por um deputado, argumenta que a escritura pública não é meramente uma formalidade burocrática. Pelo contrário, desempenha uma “função pública essencial” de esclarecimento jurídico, assegurando ao consumidor informação qualificada, plena compreensão do conteúdo contratual, controle prévio de cláusulas abusivas e a verificação da regularidade jurídica do negócio. Para a Senacon, a escritura pública é uma ferramenta vital para reduzir o risco de práticas predatórias e garantir a proteção do consumidor em transações imobiliárias complexas.
A visão da Senacon e, implicitamente, do CNJ, é que a escritura pública confere maior segurança jurídica ao consumidor ao garantir a intervenção de um tabelião, que é um profissional do direito com fé pública, responsável por orientar as partes, verificar a legalidade do negócio e registrar a vontade expressa de todos os envolvidos. Isso minimizaria riscos de fraudes, ambiguidades ou cláusulas abusivas, especialmente em transações fora do ambiente mais regulado do SFI e SFH.
Próximos passos e as implicações do julgamento
O pedido de vista do ministro Luiz Fux suspendeu o julgamento, e não há prazo definido para sua retomada. Essa interrupção significa que o ministro Fux terá tempo para analisar detalhadamente o caso, os votos já proferidos (do relator Gilmar Mendes e do ministro Dias Toffoli, que o acompanhou) e as diversas implicações da decisão. É possível que ele apresente um voto divergente ou um voto-vista que complemente a discussão com novos argumentos, enriquecendo o debate e potencialmente alterando o resultado final.
Impactos para o mercado imobiliário e os consumidores
A decisão do STF terá amplas consequências. Se a Corte decidir que a escritura pública é sempre obrigatória para a alienação fiduciária fora do SFI/SFH, haverá um aumento na burocracia e nos custos de transação para as partes. A escritura pública envolve taxas notariais e emolumentos que podem ser significativos, encarecendo a compra e venda de imóveis. Por outro lado, essa exigência poderia ser vista como um reforço à segurança jurídica e à proteção do consumidor, especialmente em transações entre particulares onde a assimetria de informações e o potencial para cláusulas desvantajosas podem ser maiores.
Se o STF, por outro lado, confirmar a interpretação de Gilmar Mendes, permitindo o uso do instrumento particular nessas condições, o mercado imobiliário manterá a flexibilidade atual. Isso pode fomentar a inovação em modelos de financiamento e venda, tornando as transações mais ágeis e menos custosas. No entanto, exigiria que os consumidores e demais partes envolvidas redobrem a atenção aos termos contratuais e busquem aconselhamento jurídico independente para garantir a validade e a segurança de seus negócios. A decisão final do Supremo Tribunal Federal, portanto, será um divisor de águas, moldando o futuro das transações imobiliárias com alienação fiduciária no Brasil.
Perguntas frequentes
O que é alienação fiduciária e por que é relevante neste caso?
A alienação fiduciária é um tipo de garantia em que o comprador de um imóvel (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor (fiduciário) até que a dívida seja quitada. É relevante porque a Lei 9.514/97, que a regulamenta, permite o uso de “instrumento particular com efeitos de escritura pública” para esses contratos, e a discussão é se essa permissão se estende a transações fora dos grandes sistemas de financiamento.
Qual a diferença entre escritura pública e instrumento particular no contexto imobiliário?
A escritura pública é um documento formal lavrado em cartório por um tabelião, conferindo fé pública e maior segurança jurídica. O instrumento particular é um contrato firmado diretamente entre as partes, sem a intervenção inicial de um tabelião. A Lei do SFI permitiu que, em certos casos, o instrumento particular tivesse o mesmo efeito da escritura pública para o registro imobiliário.
Como a decisão do STF pode afetar quem compra ou vende imóveis?
Se o STF decidir pela obrigatoriedade da escritura pública, haverá um aumento nos custos e na burocracia para compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do SFI/SFH. Se mantiver a permissão para o instrumento particular, a flexibilidade e os custos mais baixos podem ser preservados, mas as partes deverão estar atentas à segurança jurídica de seus contratos.
O que são SFI e SFH?
O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) são os principais sistemas que regulam o financiamento de imóveis no Brasil, envolvendo geralmente grandes instituições financeiras e regras específicas para o uso de recursos como o FGTS. A discussão no STF foca nas transações de alienação fiduciária que não se enquadram diretamente nesses sistemas.
Para garantir a segurança e a conformidade de suas transações imobiliárias, mantenha-se informado sobre os desdobramentos deste julgamento crucial e, em caso de dúvida, consulte sempre um advogado ou especialista no direito imobiliário.
