Apartamentos do Minha Casa Minha Vida viram hospedagem em São Paulo

A cidade de São Paulo, palco de um notável crescimento no número de lançamentos imobiliários classificados como moradias populares, enfrenta questionamentos sobre a real destinação desses imóveis. Recentemente, evidências apontam que muitas residências financiadas pelo programa federal de habitação Minha Casa, Minha Vida, e construídas com incentivos fiscais da prefeitura para Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP), não estão cumprindo sua finalidade social. Observou-se uma crescente tendência de uso dessas unidades como hospedagem para turistas e visitantes temporários em plataformas de aluguel de curta temporada, como o Airbnb, especialmente em bairros centrais. Este cenário levanta sérias preocupações sobre a eficácia das políticas habitacionais, a adequação das construções e as brechas que permitem a desvirtuação de um programa essencial para o acesso à moradia. A situação revela um complexo emaranhado de regulamentações, incentivos e práticas de mercado que afetam diretamente o público-alvo desses projetos.

O desvio de finalidade e o boom dos microapartamentos

Uma investigação aprofundada revelou um padrão preocupante: a conversão de imóveis destinados à moradia popular em unidades de locação temporária. Este desvio, que ocorre em edifícios erguidos com benefícios fiscais e financiamento subsidiado, impacta diretamente a oferta de moradias acessíveis na capital paulista. O boom de lançamentos de apartamentos em São Paulo, muitas vezes de pequenas dimensões, contribui para este fenômeno, alterando a dinâmica habitacional em áreas centrais e periféricas.

A investigação e as evidências

Para entender a magnitude do problema, um repórter, simulando ser um investidor interessado em comprar imóveis para alugar no Airbnb, visitou empreendimentos construídos com incentivos fiscais e elegíveis para financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida. As visitas, gravadas com câmera oculta, trouxeram à tona declarações reveladoras. Em uma dessas ocasiões, um corretor de uma grande construtora estimou que, em alguns edifícios de sua empresa, até metade dos apartamentos estariam anunciados em plataformas de aluguel temporário, em vez de serem ocupados como moradia permanente. “Esses apartamentos foram feitos justamente para isso”, afirmou o corretor, respondendo a perguntas sobre a viabilidade de anunciar as unidades no Airbnb.

Os apartamentos visitados eram classificados como Habitações de Interesse Social (HIS) ou Habitações de Mercado Popular (HMP), termos legais para moradias populares. No entanto, sua utilização se afastava do propósito original, evidenciando uma falha na fiscalização e no cumprimento das regras. A presença de anúncios em plataformas como o Airbnb para esses imóveis, muitos deles recém-inaugurados, sugeria uma estratégia lucrativa, com aluguéis mensais que podiam ultrapassar os R$ 8 mil, significativamente acima das parcelas de financiamento do Minha Casa, Minha Vida. Alguns anunciantes, confrontados, confirmaram o financiamento pelo programa, enquanto outros negaram ou removeram os anúncios do ar.

Impacto do Airbnb e a pressão nos aluguéis

A ascensão do Airbnb e de outras plataformas de locação temporária tem gerado debates em metrópoles globais, como Berlim, Nova York e Barcelona, onde se acusa o setor de reduzir a oferta de moradias e inflacionar os preços de aluguéis. Embora estudos sobre o impacto específico em São Paulo sejam limitados, a investigação constatou uma forte presença de apartamentos anunciados na plataforma em prédios construídos com incentivos de programas de habitação.

A arquiteta Paula Victória de Souza, pesquisadora do Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP, aponta que as políticas habitacionais dos últimos anos na cidade de São Paulo impulsionaram a construção de inúmeras unidades de até 35 metros quadrados, conhecidas como estúdios ou microapartamentos. Predominantes em lançamentos em bairros centrais, essas unidades, embora inicialmente propostas como moradias populares, apresentam características que dificultam seu uso por famílias que realmente necessitam de habitação. Com uma média de 2,8 pessoas por família no Brasil (Censo 2022), Souza questiona a qualidade de vida em residências tão pequenas, que muitas vezes não possuem sequer divisões internas. Para ela, essas características acabam incentivando outros tipos de ocupação, como o aluguel de curta duração, e critica a concessão de subsídios públicos para esse tipo de construção.

A geógrafa Letícia Tsukada de Araújo, também da USP, em estudo de 2025 sobre o impacto do Airbnb em São Paulo, identificou um “aparente processo em curso de conversão de imóveis, aumento de aluguel e deslocamento de moradores”, o que, em sua análise, “reforça a segregação socioespacial e a periferização”. Araújo observa que grande parte dos novos apartamentos e estúdios está sendo adquirida por “quem tem perfil de investidor, fazendo do aluguel do imóvel um negócio”.

Regulamentação, brechas legais e fiscalização

Diante do cenário de desvio de finalidade, as autoridades e especialistas têm buscado formas de coibir as irregularidades e garantir que os programas habitacionais atinjam seus objetivos. No entanto, lacunas na legislação e métodos para burlar as regras persistem, exigindo uma abordagem multifacetada.

As novas regras municipais e a fiscalização

A prefeitura de São Paulo, ciente das preocupações levantadas por reportagens, pesquisadores e o Ministério Público, agiu. Em maio de 2025, um decreto municipal proibiu que unidades classificadas como Habitações de Interesse Social (HIS) ou Habitações de Mercado Popular (HMP) sejam destinadas ao aluguel de curta temporada. Esta medida visa frear a conversão de moradias populares em acomodações turísticas, já que tais locações impossibilitam garantir que os imóveis sejam ocupados por pessoas que necessitam de moradia e tiram as unidades do mercado de aluguel de longo prazo.

A gestão municipal tem concedido desde 2014 uma série de incentivos para que construtoras produzam unidades HIS, visando reduzir o déficit habitacional. Entre as vantagens, estão isenções fiscais e a possibilidade de construir acima do limite legal sem o pagamento da outorga onerosa. Muitas construtoras alinham suas construções HIS aos parâmetros do Minha Casa, Minha Vida, o que facilita o financiamento e a comercialização. Há, portanto, uma sobreposição de programas habitacionais, um federal e outro municipal.

A Secretaria de Habitação da prefeitura informou estar fiscalizando a venda de quase 90 mil moradias de interesse social na cidade. Até o momento, foram aplicadas 704 notificações e 38 multas por irregularidades, totalizando R$ 39 milhões. Questionada sobre as declarações do corretor em gravação, a construtora Magik afirmou que, embora “possam ocorrer falhas pontuais de comunicação”, seus procedimentos internos impedem operações em desacordo com a legislação. A empresa ressaltou sua experiência no setor e a importância do debate público sobre a aplicação correta das políticas de habitação social.

Maneiras de burlar o programa e a omissão federal

A investigação detectou outras possíveis formas de burlar o Minha Casa, Minha Vida. Em contato com uma corretora de outra construtora, um repórter, com renda acima dos limites do programa, questionou a possibilidade de financiar um imóvel em nome de sua esposa e, após a quitação, transferi-lo para si. A corretora sugeriu a análise para financiamento apenas no nome da esposa e afirmou que a transferência posterior seria possível. No entanto, o Ministério Público de São Paulo adverte que registrar um imóvel em nome de terceiros para driblar as regras de um programa habitacional pode configurar crimes de falsidade ideológica e estelionato. A construtora Cury, questionada sobre o diálogo, declarou que divulga as regras de aquisição e que, em março de 2025, implementou medidas para direcionar suas unidades HIS integralmente às pessoas enquadradas nas faixas salariais do programa, afirmando que a checagem de documentos impediria vendas irregulares.

A arquiteta Paula Victória de Souza relata que, em suas visitas a estandes de construtoras, é comum ouvir sugestões de “pegar o CPF de alguém que se enquadre nas faixas de renda estabelecidas e depois, no momento da entrega das chaves, trocar a propriedade para o investidor”. Para Souza, essa prática “está subvertendo o objetivo dos programas” de habitação, que visam garantir que as políticas cheguem às famílias para as quais foram desenhadas.

As brechas no regulamento do Minha Casa, Minha Vida também contribuem para o desvio de sua finalidade. O Ministério das Cidades, responsável pelo programa, esclareceu que somente os beneficiários da Faixa 1 (renda de até R$ 2.850) têm a obrigação legal de morar nas casas financiadas. Para esses casos, são “vedados o empréstimo, a locação, a venda ou qualquer outra negociação que descaracterize o objeto social da concessão”, sob pena de multa ou perda do imóvel. Contudo, essas restrições não se aplicam às demais faixas do programa, que hoje contemplam famílias com renda mensal de até R$ 12 mil (Faixa 4). Questionado se os beneficiários dessas faixas são livres para alugar apartamentos financiados pelo programa em plataformas de curta temporada, o ministério não respondeu diretamente, reiterando apenas que as restrições não se aplicam às linhas do programa acima da Faixa 1.

Raquel Rolnik, professora da FAU-USP e ex-relatora da ONU para o Direito à Moradia Adequada, aponta uma “omissão” no regulamento do Minha Casa, Minha Vida nas categorias acima da Faixa 1. Para ela, é problemático que financiamentos federais subsidiados sejam usados para produzir unidades para locação em plataformas como o Airbnb, pois “não existe um compromisso de vincular esse crédito exclusivamente às necessidades habitacionais”. Rolnik relaciona essas falhas a um paradoxo: apesar da vasta produção de unidades residenciais com incentivos públicos, a situação habitacional em São Paulo, segundo dados da Fundação João Pinheiro, piorou. O número de pessoas sem moradia adequada na Região Metropolitana de São Paulo aumentou de 570 mil em 2016 para 605 mil em 2023, evidenciando que a mera construção de habitações classificadas como populares não garante o atendimento de quem realmente precisa.

O desafio de garantir moradia para quem precisa

A transformação de apartamentos em São Paulo, financiados pelo Minha Casa, Minha Vida e construídos com incentivos para habitação popular, em unidades de aluguel de curta temporada, revela um complexo desafio para as políticas públicas. Este cenário, impulsionado pelo boom de microapartamentos e pela busca por lucratividade no mercado de locação, desvirtua a finalidade social de programas essenciais. Enquanto a prefeitura de São Paulo implementa restrições e intensifica a fiscalização, as brechas legais e a omissão na regulamentação de faixas superiores do programa federal continuam a permitir que investidores se beneficiem de subsídios destinados a aliviar o déficit habitacional.

A crítica de especialistas, como Paula Victória de Souza e Raquel Rolnik, ressalta que o foco na quantidade de unidades construídas, sem a devida atenção à sua adequação e ocupação pelas famílias que realmente necessitam, pode agravar o problema habitacional em vez de resolvê-lo. O aumento do número de pessoas sem moradia adequada na Região Metropolitana de São Paulo, apesar do volume de construções, serve como um alerta contundente. É imperativo que haja uma revisão abrangente das políticas habitacionais, tanto em nível municipal quanto federal, para assegurar que os recursos e incentivos públicos sejam direcionados exclusivamente para garantir o direito à moradia digna, e não para alimentar um mercado de investimentos que subverte os objetivos sociais primários. A colaboração entre as esferas de governo, o Ministério Público e a sociedade civil é crucial para selar as brechas e proteger a finalidade social desses programas vitais.

Perguntas frequentes

O que são Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP)?
HIS e HMP são classificações de imóveis destinados a moradias populares, geralmente construídos com incentivos fiscais e subsídios públicos para atender famílias de baixa e média renda. O objetivo é reduzir o déficit habitacional e promover o acesso à moradia digna.

É permitido alugar imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida em plataformas de curta temporada como o Airbnb?
Para os beneficiários da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida (renda de até R$ 2.850), a lei proíbe o empréstimo, locação, venda ou qualquer negociação que descaracterize o uso como moradia. No entanto, o Ministério das Cidades informou que essas restrições não se aplicam às demais faixas do programa (renda de até R$ 12 mil), o que cria uma brecha legal para a locação em plataformas de curta temporada. Além disso, um decreto municipal em São Paulo, de maio de 2025, proíbe especificamente que unidades HIS e HMP sejam destinadas ao aluguel de curta temporada, independentemente da faixa de renda do financiamento federal.

Quais as consequências de burlar as regras de programas habitacionais?
Burlar as regras de programas habitacionais, como registrar um imóvel em nome de terceiros para obter financiamento indevido, pode ser considerado crime de falsidade ideológica e estelionato. No caso da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, o descumprimento das regras de moradia pode levar à aplicação de multas ou à perda do imóvel. Para as construtoras, irregularidades na venda de unidades HIS/HMP podem resultar em notificações e multas significativas por parte da prefeitura.

Por que a prefeitura de São Paulo proibiu o aluguel temporário de HIS e HMP?
A prefeitura proibiu a locação temporária de apartamentos HIS e HMP porque essas modalidades de moradia são concebidas para pessoas que necessitam de residência permanente. Quando alugadas em plataformas como o Airbnb, essas unidades deixam de cumprir sua função social, abrigando turistas ou visitantes temporários. Além disso, a locação temporária dificulta o controle sobre os valores dos aluguéis e não garante que as moradias sejam ocupadas pelo público-alvo dos programas habitacionais, o que pode agravar o déficit habitacional na cidade.

Mantenha-se informado sobre as políticas de habitação e o mercado imobiliário para tomar decisões conscientes. Explore mais sobre seus direitos e deveres como cidadão e proprietário em plataformas como o Minha Casa, Minha Vida.

Fonte: https://g1.globo.com